Tudo sobre o Alojamento Local

Aluga o seu imóvel para turistas ou pretende começar a fazê-lo? No artigo de hoje damos-lhe a conhecer tudo sobre o arrendamento de curta duração.

O arrendamento de curta duração ou para turistas enquadra-se na categoria de Alojamento Local. Considera-se alojamento local o estabelecimento que preste serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração e que não reúna os requisitos para ser considerado empreendimento turístico. Os alojamentos locais devem ainda pertencer a uma das seguintes modalidades: moradia, apartamento ou estabelecimento de hospedagem.

Embora a atividade estivesse regulamentada desde 2008, foi só em 2014 que passou a ter um regime legal próprio, através da entrada em vigor do Decreto-Lei nº 128/2014 (alterado posteriormente pelo Decreto-Lei nº 63/2015).

De acordo com o Artigo 4.º:

Prestação de serviços de alojamento

1 — Para todos os efeitos, a exploração de estabelecimento de alojamento local corresponde ao exercício, por pessoa singular ou coletiva, da atividade de prestação de serviços de alojamento.

2 — Presume-se existir exploração e intermediação de estabelecimento de alojamento local quando um imóvel ou fração deste:

1. a) Seja publicitado, disponibilizado ou objeto de intermediação, por qualquer forma, entidade ou meio, nomeadamente em agências de viagens e turismo ou sites da Internet, como alojamento para turistas ou como alojamento temporário; ou
2. b) Estando mobilado e equipado, neste sejam oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza ou receção, por períodos inferiores a 30 dias.

3 — A presunção referida no número anterior pode ser ilidida nos termos gerais de direito, designadamente mediante apresentação de contrato de arrendamento urbano devidamente registado nos serviços de finanças.

Registo da Atividade

Para poder começar a arrendar o seu imóvel para turistas, precisa fazer o registo do estabelecimento através de mera comunicação prévia pelo Balcão do Empreendedor. É importante notar que alugar um quarto na sua moradia ou apartamento por exemplo (ou prestar qualquer outro serviço de alojamento temporário mediante remuneração) entra dentro da categoria de alojamento local e por isso precisa registar o seu imóvel.

A informação e documentos necessários estão listados no Artigo 6º do Decreto-Lei 128/2014. O documento emitido pelo Balcão do Empreendedor contém um número de registo do estabelecimento de alojamento local e permite a abertura do alojamento ao público.

Qualquer alteração dos dados precisa ser comunicada num prazo máximo de 10 dias após a sua ocorrência. Também a cessão da atividade precisa ser comunicada, num prazo máximo de 60 dias após a sua ocorrência.

Precisa ainda abrir atividade de prestação de serviços de alojamento num balcão das finanças ou no Portal das Finanças, como pessoa singular ou coletiva. Tem de abrir atividade com a CAE55201 (alojamento mobilado para turistas) ou com a CAE55204 (outros locais de alojamento de curta duração) e ativar a opção de aquisições intracomunitárias caso arrende os seus imóveis através de sites estrangeiros como o Airbnb, Booking, entre outros.

Tributação dos Rendimentos

A primeira coisa que precisa saber é que o alojamento local se enquadra no exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento e por isso, os rendimentos provenientes do arrendamento são tributados pela categoria B (como trabalhador independente) e não na categoria F como é o caso de arrendamentos residenciais.

O regime de tributação vai depender da faturação anual do seu alojamento local. Se os rendimentos obtidos não ultrapassarem os €200.000 é enquadrado no regime simplificado, embora possa optar pela contabilidade organizada. Se tem rendimentos acima de €200.000 fica obrigatoriamente enquadrado no regime de contabilidade organizada.

Por enquanto, pelo regime simplificado, é aplicado um coeficiente de 0,15, ou seja, apenas 15% dos rendimentos são tributados. Esse montante é então englobado aos restantes rendimentos e sujeito à taxa de imposto aplicável. Os restantes 85% são considerados despesas relativas à atividade. Por exemplo, se durante 2016, obteve rendimentos referentes ao aluguer do seu apartamento a turistas no valor de €20.000, irá pagar imposto sobre apenas €3.000. Se, suponhamos, paga uma taxa de imposto de 28%, então pagará €840 de imposto. Neste caso, a taxa efetiva de imposto que pagou é de 4,2%.

Se tiver de optar pela contabilidade organizada, precisa calcular todas as despesas relacionadas com o desenvolvimento da atividade e só depois poderá calcular o montante a tributar, que será igual à diferença do valor total das rendas anuais menos essas despesas. A contabilidade organizada obriga também a contratar o serviço de um técnico de oficial de contas (TOC).

Alterações previstas com o Orçamento do Estado para 2017

A proposta de Orçamento do Estado para 2017, prevê que o coeficiente suba para 0,35, passando a estar sujeitos a tributação 35% dos rendimentos auferidos ao longo do ano. O objetivo desta alteração é reduzir as diferenças entre os impostos pagos por senhorios que optem por arrendamentos tradicionais face aos proprietários de alojamentos locais. De acordo com a notícia avançada pelo Jornal de Negócios, a proposta de Orçamento do Estado também deverá permitir aos proprietários optarem por incluir os rendimentos na categoria F (rendimentos prediais). Isto implica que paguem uma taxa de imposto autónoma de 28% sobre o total das rendas ou optem pelo englobamento.

Pagamento de IVA

Até €10.000 de faturação anual e no regime simplificado há isenção de pagamento de IVA. Para valores superiores, precisa pagar IVA à taxa reduzida de 6%. Todos os valores de imposto cobrados aos seus clientes são introduzidos na declaração periódica de IVA (mensal ou trimestral). Essa declaração é entregue no Portal das Finanças, que emite automaticamente um documento com o valor de IVA a pagar.

Como referido pela Associação de Alojamento Local em Portugal (ALEP), “Caso utilize sites estrangeiros para anunciar o seu alojamento (Airbnb, Booking, etc), terá de pagar em Portugal o IVA referente às comissões que lhe são cobradas e a retenção de 25% a prestadores que não lhe tenham enviado o modelo RFI-21 (através de entrega mensal do modelo 30 e referente à data em que a reserva foi realizada).”

Segurança Social

Quando inicia a atividade fica inscrito na Segurança Social e precisa começar a fazer o pagamento mensal das contribuições. Se é trabalhador dependente, se já desconta para a Segurança Social em Portugal ou num país da União Europeia, ou se está reformado, pode pedir isenção.

Emissão de Faturas

Como empresário em nome individual é obrigado a emitir fatura-recibo online (antigo recibos verde eletrónico) através do Portal das Finanças ou passar faturas. Se optar por passar faturas, é necessário ou obter um livro de recibos com tipográfica certificada com NIF e morada próprios, ou emiti-las através de um programa informático certificado pela Autoridade Tributária. Se precisa enviar a declaração periódica do IVA, ou declaração de IRS por via eletrónica, fica obrigado a emitir a fatura-recibo online. Se passar faturas, precisa apresentar nas finanças os recibos emitidos no mês anterior até ao dia 25 de cada mês, usando o modelo SAF-T.

Cada vez que recebe um valor de um cliente por prestação de um serviço, tem de emitir ou passar uma fatura nesse valor, sem descontar o valor de comissões pagas a sites, se for o caso.

Comunicação de Estrangeiros

De acordo com o SEF, deve informar a entrada e saída de qualquer cidadão estrangeiro num prazo de até três dias úteis e através de um boletim de alojamento. Saiba mais aqui.

As suas obrigações:

(Artigos 12º, 13º, 18º e 20º do Decreto-Lei nº 128/2014)

– Livro de reclamação em cada um dos seus imóveis de alojamento local

– Cumprir as regras de segurança contra incêndios, como descrito no Decreto-Lei nº 220/2008 se tiver capacidade para mais de 10 utilizadores

– Para uma capacidade inferior a 10 utilizadores, o estabelecimento deve ter extintor e manta de incêndio, equipamento de primeiros socorros, todos acessíveis aos utilizadores, e o número nacional de emergência (112) visível

– Placa identificativa apenas se se tratar de um estabelecimento de hospedagem

O estabelecimento deve:

– Apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos;

– Estar ligados à rede pública de abastecimento de água ou dotados de um sistema privativo de abastecimento de água com origem devidamente controlada;

– Estar ligados à rede pública de esgotos ou dotados de fossas sépticas dimensionadas para a capacidade máxima do estabelecimento;

– Estar dotados de água corrente quente e fria.

– Reunir sempre condições de higiene e limpeza.

As unidades do estabelecimento devem:

– Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento;

– Estar dotadas de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;

– Dispor de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior;

– Dispor de portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes.

– As instalações sanitárias dos estabelecimentos de alojamento local devem dispor de um sistema de segurança que garanta privacidade.